关于房地产市场相关毕业论文,与“二次房改”是历史的倒退相关增值税转型论文

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2010年两会期间,30位全国人大代表提交了“深化二次房改,加快《住房保障法》立法”的议案,这份议案的核心内容是,确立住房是准公共产品,由政府主导提供房屋住房服务,供应对象是占城镇人口60%左右的中等收入家庭,根本目的是解决“夹心层”的住房问题.一时间“二次房改”呼声颇高.然而,笔者认为所谓的“二次房改”剑指我国整个住房制度改革乃至经济体制改革,是对1998年房改的全盘否定,很不可取.

一、“二次房改”是历史的倒退

所谓“二次房改”是相对于1998年的房改而言,如果说1998年的房改是去行政化,那么“二次房改”就是去市场化.然而,如果按照“二次房改”的提议,政府必须解决占城镇人口60%左右的中等收入家庭住房问题,这样一来就等于回到了房改前,在很大程度上是回到福利分房时代.1998年之所以要进行房改,就是因为福利分房制度存在许多弊端.在计划经济条件下,住房分配属于非市场化运作,是一种依靠行政权力和计划经济体制进行的不合理调配,因而它不能反映住房需求的真实情况,不能合理地分配住房资源.1978年,城镇居民人均居住面积仅为3,6平方米,还比不上解放初期人均6,7平方米的水平,旧住房制度之弊端暴露无疑.按照“二次房改”“三三制原则”将60%的城镇中等收入家庭纳入住房保障,所牵涉的人口超过2亿,显然保障的范围过于庞大.而且,只要是人口众多的国家都不可能依靠政府来解决60%人口的住房问题,就连美国这样的发达国家也力不从心.因而,“二次房改”的提议过分强调了行政化,是对市场化的全盘否定,这无疑是历史的倒退.

二、解决市场化的副作用需“对症下药”

1998年房改后房地产市场得到了快速发展,在改善人居环境、推进城市化进程等方面做出了巨大贡献.但是,市场化不是万能的,随着时间的推移,由于政府过度强调市场功能,导致房地

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产市场的发展出现了一些弊端,也产生了一些副作用.例如,部分城市地价、房价过快上涨,住房供求结构矛盾突出,二手房和租赁市场不健全,房地产市场秩序混乱等,这些都是过度依赖市场化调节造成的.然而,市场化的这些副作用不是“二次房改”所能解决的.

目前,中等收入家庭的住房问题之所以难解决,除了过度依赖市场化,在很大程度上还是政府保障职能“越位”与“缺位”的重叠效应造成的.“越位”是指政府希望通过经济适用房来解决中低收入家庭的住房问题,像“二次房改”所提到的那样尽可能扩大保障范围.“缺位”是由于中低收入家庭数量庞大,不该政府管的,政府管了但没有能力管好,该政府管的,政府管了但也没管好,由此也就出现了“夹心层”.另外,再加上现在过热的消费模式,大量没有经济实力的家庭和居民个人也进入购房行列,形成了“房奴”.


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政府的责任是要建立一个稳定的、充满安全感的保障房体制,但不是做一个“专职保姆”.在加大保障性住房供应的同时,还需要注意遵循市场规律,保障性住房的建设也需要稳步推进,不能太激进.政府住房保障职能的范围需要明确,即市场与政府保障两者的界限要分明.笔者认为“二次房改”的最大误区,是将本应由市场供应住房的中等收入家庭划入政府保障范围.而且,从土地的供应到住房的建设与分配完全由政府主导,尤其是让政府建三分之一的房子,完全违背了市场经济条件下政府的服务职能.由此,“政府责任市场化”的倾向应予以校正,而“公共服务提供机制的市场化”不仅要坚持,而且要加大力度.发达国家经验表明,公共服务中市场机制的引入是提高微观效率的有效途径,因而我们需要反思的不是市场化改革的大方向,而是市场化的具体形式.所以,在住房保障问题上必须清晰界定政府与市场的职能范围,既不“越位”,也不“缺位”.政府主要是保障低收入和最低收入家庭以及“夹心层”的住房,而不能无限制地扩大范围.中等收入者是购买商品房的主力军,经济适用房面向的主体不应该是他们,目前,已经有城市开始试点停建经济适用房改为 补贴.政府应该通过普通商品房、限价房、低价房等形式解决中等收入者的住房问题,并通过共有产权等形式来解决低收入者的住房问题.而对于“夹心层”,则需要大力发展租赁市场,以补贴房租的形式来鼓励其租房,对于“夹心层”中相对困难的人群,还可通过公屋的形式解决.

三、解决高房价不能“治标不治本”

“二次房改”出台的背景,是目前的高房价.现行的财税制度、土地制度、城市化布局错位、资本的流动性、通货膨胀预期以及波动性的宏观调控政策(尤其是金融政策的过度干预)都是导致高房价的重要原因,要想解决高房价及其带来的副作用必须从这几个方面采取措施.

1 改革现行财政税收制度

我国财政上目前实行的是收入分配制度, 与地方“分灶吃饭”,而财税分配过程中 拿大头,地方只拥有少部分.因而为了维持财政收入与支出的相对平衡,地方政府就只能另辟蹊径寻求财路,而出让土地就是最佳选择.在当前的土地出让制度下,地方政府垄断着土地一级市场,通过土地储备中心等机构,将土地“低进高出”,高额的土地出让金成为地方政府财政收入和公共投资的重要来源.由此,要解决高房价就必须改变我国现行的财政税收制度,正视地方政府的应得利益,加大地方政府在税收分成上的比例,进而改变它们过度依靠土地财政收入的现状.

2 建立合理的城市群结构

现阶段,我国的城市化仍是“头重脚轻”,重点发展大城市、特大城市,而忽略了周边中小城市和城镇的发展.中小城市、城镇没有得到很好的发展,尤其是西部的大量中小城市和城镇都没有得到发展,而大城市却越来越大,如此一来,整个城市化布局就呈现了“倒三角”的形状.目前,我国的城市化水平已从1990年的26,41%发展到近46%.每年都有大量的人口向大城市转移,这部分转移的人口不但增加对了大城市住房的短暂需求,也增加了长期需求.然而,大城市的土地供应十分有限,住宅的开发建设因此也受到一定限制,“僧多粥少”就引起了房价的上涨.而且,有钱的外地人都集中在大城市,增强了大城市住房的购买力,引起了住房的供应不足,进而出现了排队买房的现象,并在一定程度上推动了房价的上涨.同时,这些有钱人挤压了大城市原住居民的住房空间,导致普通购房者逐渐被边缘化.大城市中越来越多的普通家庭无力购房,进而增加了住房保障的难度,经济适用房也因有钱人的进入而与穷人不对应.

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由此,要解决高房价问题,还需要改变现有的城市化布局,即大力发展中小城市、小城镇,建立合理的城市群结构.当中小城市发展起来后,就可以吸纳大量人口,人们就不再集中向大城市涌进,这就缓解了大城市的人口、住房压力,进而将大城市的土地紧缺压力转向土地供应较为宽松的中小城市.如此一来,中小城市的土地得到 了合理利用,大城市因土地稀缺造成房价上涨的作用力就减少,进而在一定程度上缓解了房价上涨的压力.

3 抑制房地产的投资投机行为

近年来,房价的暴涨,这在很大程度上是投资投机行为所致.因为中国老百姓的投资渠道十分有限,再加上人们对通货膨胀的预期,就使得房地产成为了最火的投资渠道.商品房不再只是消费品,还成了投资品.由此,政府应该采取措施抑制住房的投资投机行为,进而抑制房价的暴涨.这就要求开辟多元化的投资渠道,放开一部分投资领域来疏导大量的民间投资.应取消民间资金依法进入各领域的投资限制,降低投资“门槛”,同时适当减持政府在 、地方各类优质企业中的持股比例,让位于民间投资持股,以减少房市投资投机压力.而且,由于实体经济与虚拟经济 两重天,大量民营企业放弃实体产业经营,转而从事房地产投资,因而政府需要采取有力措施削弱房市的虚拟资产因素.各国经验与教训表明,凡是将房市主要作为消费品市场的,一般周期波动小,经济稳定增长,如德国,凡是将房市作为投资品市场的,情况恰恰相反,如日本、美国.因此,中国在近阶段,运用经济手段削弱虚拟资产市场过度波动,将有利于房市的稳定,同样也是保持经济稳步增长的内在要求.

4 宏观调控要与市场内在动力相结合

国家在制定宏观调控政策时,不能治标不治本,只是“油门”与“刹车”交替使用,而要抓住房市调控中的根本问题,全面了解和考虑市场的实际情况,实现宏观调控与市场调节的良性互动.我国当前实行的是社会主义市场经济体制,它的特点是市场自我调节和政府宏观调控相结合,共同作用于市场经济.市场的盲目性是宏观调控的前提,但是宏观调控也必须按市场规律进行.目前是房地产市场发展的非常时期,通过宏观调控如何建立一个长效机制是解决问题的关键.政府在出台一系列宏观调控政策中,出于地区的差异性和发展的阶段性考虑,必须讲究科学性,防止对市场的“折腾”.宏观调控应为房地产市场建立一个稳定发展的轨道,既要管它,又要让它有发展动力,但又不能乱动、盲动.宏观调控与市场自发调节的合理结合,持续性的政策引导,才能避免房地产市场出现大的波动和下滑,也才能有利于房地产业健康稳定发展.

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