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保障性住房建设是重要的民生工程,是构建和谐社会、完善房地产市场体系不可或缺的组成部分,国务院及各部委、各地陆续出台有关政策支持和加强保障性住房建设,取得了十分明显的成效,但由于融资模式单一、优惠政策落实不到位等原因,导致资金问题成为 “瓶颈”,严重制约了保障性住房建设的加速推进,影响了“住有所居”目标的及早实现.因此,拓展保障性住房建设资金来源渠道、加强融资模式的研究成为一个迫切而现实的课题.

一、扩大参与主体,大力探索BT模式

BT (B―Build,T―Transfer)即“建设-移交”,由投资人完成保障性住房工程建设所需全部资金的投融资,并对工程进行施工建设,在工程验收合格后完成移交等工作,并由政府在约定时间内向投资人支付建设投资价款和一定比例的投资收益.采取BT模式,通过公开招标的方式确定投资人,投资主体可以是投资公司、房地产开发企业、建筑施工企业,可以是一个投资人,也可以是多个企业组织的投资联合体,能够鼓励各种资本参与保障性住房建设,有效缓解保障性住房建设资金困难.同时,由于保障性住房无须市场推广和销售,房地产开发公司的附加值被降至最低,使建筑施工企业的优势更加凸显出来.通过招投标的方式可以使建筑施工企业直接参与到保障性住房建设中来,减少了中间环节,在其获得相对较高利润的同时,提高了保障性住房建设项目的运作效率和质量,节约了政府建设投资成本.


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二、搭建融资平台,深化银政合作模式

这一模式的基本思路是政府成立保障性住房投融资平台,通过“一揽子”业务加强与商业银行的合作,银行通过信贷的形式向保障性住房建设项目主体、购买人(主要指经济适用住房)提供资金.银行作为以盈利为目的的企业,其目标是追求利润最大化,决定了其信贷投向必然是向高回报的行业倾斜,而保障性住房建设作为微利、甚至是保本项目,以及其购买人作为中低收入阶层,无法给银行带来很高的回报和附加值,导致银行对保障性住房建设项目投放贷款的积极性不高.对此,为引导和激励银行向保障性住房提供资金,各地政府应整合银行业务资源,在测算分析的基础上,将政府类(包括地方所属的国有企业)高回报、高附加值的银行业务与保障性住房贷款业务进行 “打包”,采取招标的形式选择合作银行,通过签订银政合作协议将保障性住房贷款额度、期限、利率等确定下来,并由政府设立的保障性住房投融资平台(如住房投资公司等)负责与银行进行有效对接,以确保保障性住房建设贷款按时足额发放到位.

三、细化工作举措,积极试行专户模式

按照《经济适用住房管理办法》、《城镇廉租住房管理办法》和《廉租住房保障资金管理办法》等规定,廉租住房实物配租和货币补贴的资金主要来源于住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额、不低于10%的土地出让净收益、市县财政预算资金,以及 、省补助资金和社会捐赠资金,称之为廉租房专项资金.在上述资金中,由于对扣除额没有明确的界定,导致在实际计算廉租房保障资金时许多不该扣除的金额被扣除,使廉租房保障资金大打折扣.因此,应对《廉租住房保障资金管理办法》中规定的资金来源进行细化,特别要对允许扣除项予以明确和量化,对地方财政投入廉租住房的资金也要进行量化,如可以将投入资金明确为占财政收入或房地产税收收入的一定比例.同时,为了提高地方政府对廉租住房的重视程度、督促地方政府履行相应的责任,可以考虑将廉租房资金账户上设一级,即市级(省辖市)、县级账户分别设在省、市,由省、市对廉租房资金账户进行考核,纳入各市、县的综合考核.而经济适用住房建设的优惠政策则体现在对相关税费的减免上,但在实际执行中,由于部门利益的存在,导致相关优惠政策落实不到位,不该收的税费在保障性住房建设中照收不误,变相增加了成本,因此,应在对相关办法进行梳理的基础上,出台或联合出台统一的优惠标准,并纳入相关部门的考核,使保障性住房的优惠政策真正落到实处.同时,用公积金贷款支持保障性住房建设要在试点成熟的基础上,积极稳妥地进行推广.

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四、整合产业资源,稳步推进REITs模式

REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地产投资信托基金,实际上是一种证券化的产业投资基金,通过发行基金,集合公众投资者资金,在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给投资人,从而使投资人获取长期稳定的投资收益.但从保障性住房来看,其资源主要包括廉租房、公共租赁房和经济适用房三种,其中廉租房、公共租赁住房比较适合做REITs,但其收益一般较低,难以吸引众多投资者.对此,可以考虑将收益较高的国有商业地产整合到REITs中,适当提高REITs整体收益,也可以考虑通过财政补贴的形式使REITs达到一定的收益水平,以吸引更多的投资者.从投资对象来看,除了广大的社会投资者,可以考虑将社保基金纳入投资对象范围,因为这类资金在确保安全性的基础上,对收益水平的要求并不高,而保障性住房REITs能够很好地兼顾上述两个&#

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26041;面.

总之,保障性住房建设资金的多元化已是大势所趋,在财政资金有限的前提下,只有不断拓宽资金来源渠道,才能保证保障性住房的建设进度和规模,才能更好地实现中低收入家庭“住有所居“的梦想,共同构建和谐社会.

(作者单位:连云港市住房保障和房产管理局)

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