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在本地买第二套房、第三套房已经受到种种限制,那么去外地投资一套海景房呢?


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中国从南方到北方,海滩集中的南海、东海、环渤海海湾,加上黄海海滨的山东青岛以及浙江舟山,都兴建起了海景房,销售已经扩展到北上广深甚至内地二三线城市.各种宣传资料上,三亚的房价上涨神话被当做海景房的发展前景被一再强调,面朝大海的房子,每平方米几千元的房价更是让你感觉,买这样的海景房简直是捡了个大便宜.

其实,看到海景,你只了解了一点点海景房.要投资,你必须了解更多.

关于海景房,你了解多少?

海景房不是必需品

海景房是和旅游度假关系密切的产品,不论是自己住还是出租给别人,满足的都是远远高于生活居住层次的享受型需求.通常具有较强消费能力的人才会有稳定的、持续的海滨度假习惯.很难想象,你好不容易休几天假去了三亚,还住在和自己家一

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样的房子里,洗衣做饭、一日三餐.即使不是五星级酒店,至少也是有餐厅、有优质酒店服务的酒店式公寓.

它并不适合长期住

在三亚、青岛等城市,当地居民大多住在离海岸线5公里以外.因为海边空气潮湿,离市区和商业区远,日常生活并不方便,不适合常年居住.因此,海景房租给当地人居住的可能性非常小,你的租客也只能是和你一样的旅游者.

这个时候,如果你想要靠收租金获得投资收益,那就要考虑这个城市的旅游者规模和分布.如果你在北方海滨城市买套海景房,一年只有夏天的3个月有游客来住,平时几乎都空着,能赚多少租金?即使是三亚,也不是天天游客如织,每年5到10月的晚上,大多数海边的高档公寓和别墅,也是黑着灯的.

出手之前你要知道的三件事

海景房不是生活必需品.住海景房的大多是有较强消费能力的人群,便宜、没有服务、低端的公寓海景房,发展前景和升值前景并不好.

海南的今天不是你的明天.海南的资源、气候、景观、国际旅游岛规划在中国绝无仅有,并不是有了海滩资源,沿岸建起的房子就能像海南一样大幅上涨.

买海景房不能只用眼睛看海景,政府规划、周边配套比海景本身更重要.虽然政府规划也有中途改变的可能,但比起开发商规划,还是可靠得多.

先看自然资源

海景房所在地的海岸线资源、气候、景观均属上乘,才具备了成为旅游度假地的先决条件.从这个方面来判断,中国南方海岸的景观资源和气候普遍好于北方.

北纬18度是国际上公认的最适宜度假的纬度线,而海南是中国唯一位于这一纬度的省份,由于四季高温,植物常年生长茂盛,其气候条件对居住在中部和北方游客的吸引力远高于其他海滨城市,这种由气候和岛屿决定的度假模式无法在中国任何其他地方复制.

从海南往北,珠海和厦门的海景资源逊于海南的沿岸海景,但气候、景观条件也比较优越,除了夏季和北方城市温度相差无几,其他三个季节天气温暖,适合度假.而且这两个城市除了旅游,城市经济也相对发达,商业、交通都很成熟.

舟山海岸的景观价值不高,没有优质的沙滩,多陡峭深邃的海滩,气候也不如南方温暖.高策地产服务机构董事长李国平说,除非当地政府对舟山的旅游资源重新整合规划,否则,仅凭靠海的地理位置,很难常年吸引大量游客前来,海景房就更没有市场了.

青岛、北戴河、大连吸引的游客主要是周边城市居民.青岛、大连和珠海、厦门的共同点是,作为海滨城市,城市经济也相对发达,建在这几个城市的海景房,其价值中的一部分是城市成熟度决定的.

房子的宜居性是衡量价值的重要标准.在那里住几天,你会更了解这房子是不是适合居住.如果不适合居住,景色再好,房子也不值得投资.

再看政府规划

决定了在哪个城市买海景房,你当然不可能看完楼书就付钱,售楼部门会组织实地看房,甚至你到了现房里,打开窗户看到一大片湛蓝的海.海景美,这足以让你确定它的价值了吗?

当然不是,你享受的是海景,但你要买的是房子.如果你想要这笔投资少亏多赚,不能只看海景,你还要看它作为房子的价值.

房子能不能升值,要看政府在这里的固定投资有没有体现在环境的改变上:交通状况、治安情况、绿化环境、生活设施.威海银滩就是个现成的反例.

银滩地处威海乳山县,离威海市区几十公里,虽然面对着大海,但政府只划出了这块海岸卖给开发商,没有在这个区域内规划商业设施和其他旅游服务产业.

银滩海边的住宅一幢幢建起来,由于生活不便,当地也没有常住人口,房子销售不掉,只能去别的城市销售.只有海滩,却没法居住,没法吸引人来度假,无论卖掉的房子还是没卖掉的房子,几乎都没有人住.没有成熟的规划和大量资金投入,威海银滩的土地价值没有增加,房子不但价格几年不涨,租金也收不到一分钱.


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上海嘉德伟业的董事长孙兵的建议是,尽量选在城市旁边,配套好、生活方便的地方.

比如海口周边,有温泉、富硒的土地,交通便利,政府把那里规划成软件园、港口码头,把学校、政府机关都搬过来,宿舍也造在这里.这样政府规划保证了区域内外有稳定的常住人口、产业、商务、旅游资源.投资在这类的区域,既适合居住,你买的房子又有可经营的空间.

如果你想赚差价

包括旅游地产在内的房地产,价值增值的主要来源是所在地域的土地价值的增加.因此,要赚到这部分增值,你要买的是将来开发的旅游度假海景房.

靠规划判断未来升值

怎么从现在判断未来?还是规划.

孙兵从事旅游地产的开发已有近20年的经验,他在判断一块土地值不值得拿下来投资时,最重要的依据是政府的规划.

从各个城市的规划局网站都能看到5年规划、10年规划等城市建设的远景规划.如果政府规划在未开发的海岸线附近建设旅游度假区,规划海滨度假设施,修路,建配套商业,并附有规划的实施纲要和经过批复的规划投资总额,就说明这是一个较为成熟而且可行性较强的规划.

按照这样的步骤实施,政府主导并投资在这一块土地上的钱才能变成土地价值,让这里的房产升值的可能性才比较大.

如果这一区域的建设已经开始动工,大型商业规划已经开始执行了,基本可以认定是有价值的规划.如果这里有住宅项目开售,可以考虑买入,未来增值也更有保证.

政府规划更值得信赖

在规划上,你应该更信赖的是政府规划,而不是开发商规划.当然,政府规划也存在烂尾的情况,但是可能性会小于开发商规划烂尾.因为对于开发商来说,建住宅、卖住宅是赚钱最快的、最省力气的房地产开发方式,建商业设施的投入高,获利周期长,还需要有专业的团队招商、管理,因此,拿地时要么是只拿住宅地,要么是住宅地和商业地一起拿,先建住宅赚钱,后面商业建不建,什么时候建,就很难说了.

因此,要买海景房赚差价,可以有两种选择:第一,买有旅游度假规划前景的一线海景房,推门开窗就能看见海;第二,干脆离得远一些,靠周边超级配套和成熟的交通.如果以上优势都没有,光靠一个便宜的海景房,你是赚不到钱的.

再看附近的海景房类型

周边的餐饮、娱乐、商业街、休闲配套,即使现在没有,你也要在政府规划里看到.休闲度假不是居住,而是娱乐.配套设施一定要齐全.有了商业,才能吸引人在附近住下来.否则,开发商只建设一个孤零零的海边楼盘,是没有办法在那里生活的.

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你要看的是,附近的海景房类型是否多样,是不是有既能满足企业商务需求的海景会议酒店,又有能满足个人需求的海景公寓和海景别墅,甚至还有海滨农家院.如果类型比较丰富,并且正在规划中,这个地方才能考虑投资.

如果你想赚租金

实际上,能赚租金的房子,一般也能稳定升值,买这类的房子,赚的是两份钱.

最好买管理型物业

你身在异地,不可能这么顺利找到合适的租客,隔段时间跑去收一次租金,你也没法像一般的房东,租客有什么问题,一个你就去了.因此,你要想能保证租得出去,赚到钱并且赚得轻松一些,必须选择管理型物业.

什么是管理型物业?

酒店式公寓、有专业正规的酒店经营管理公司管理的公寓.在三亚,这类的管理型物业结合了自主和委托经营:每年业主自己住30天,其他时间都委托管理公司出租经营.正规的酒店经营管理公司在接手项目之前会做全面的市场调研,确定有出租的前景,才会接手管理.比较合理的回报率是3%到5%,而且这取决于合理的销售价格.

假的管理型物业什么样?

如果承诺你高于8%的回报率,就需要警惕了.开发商可能拿这个做噱头来融资,比如5000元/平方米的成本,承诺每年8%的回报,前3年的租金回报在售价里一次性抵扣,销售给你的价格就是加上了3年租金回报和其他利润的9000元/平方米,它赚的还是销售利润,3年后的回报怎么样,就不会管了.所以一定是滚动快跑.

通常他们承诺的回报率是综合参考了银行利率、投资心理,一定高于5%,以8%以上居多.

比较合理的情况是,房子你买来每年升值,又可以获取经营的利润.只有可以经营的房子才能做好养护,赚了钱才能把经营做好,不要只看销售时承诺你的回报率数字.

一招识别假管理型物业

如果是正规的管理型物业,在销售之前就已经确定了将来由哪个酒店管理公司管理,签房屋买卖合同的同时,还要和酒店管理公司签管理合同.如果销售时,甚至签合同的时候,酒店管理公司都还不知道是哪家,一定是假的管理型物业.

有经营管理能力的住宅开发商数量很少,如果住宅开发商开发了住宅做管理型物业,一定会找第三方的经营管理公司,想好模式并咨询过经营管理公司以后适当调整,最后才开始开发.

如果是开发商自己成立的酒店管理公司在管理,一般有两种可能:1.管不好,你赚不到租金回报;2.开发商卖房子赚了很多利润,拿这部分钱贴补管理公司,这就意味着这房子你买贵了.

正规的酒店管理公司用分成的方式,有完整的方案保证物业升值和一定的回报.作为普通投资者,你最好买品牌开发商的房子,大开发商资金雄厚,有实力、财力和时间慢慢做住宅、商业、经营性物业等的复合项目,比起赚一笔钱就跑的小开发商更可靠.

按照孙兵的说法,去异地海景房的投资难度比在自己居住的城市投资一套住宅高得多,风险也高得多.因此,在这笔高难度投资之前,在充分考察和了解之前,宁愿不买,也不要匆忙地买.

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