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北京是个极其特别的市场,在中国没有第二个,就是因为,第一,它有着太复杂的定位;第二,它有着太好的资源.

对一个十三亿人口的国家来说,所有的软实力、优质资源都高度集中在北京.优质资源是什么?无外乎老百姓要的那些东西,教育、医疗、科技、文化、咨询、国际化,包括工作、就业的机会.

我们做过一个调研,把这些都排在一起的时候,老百姓对雾霾是最不关心的,雾霾放在是最后一条,先进去再说.但当你房子也有了,小孩也上了重点中学了,工作也挺好,这时候开始第一位变骂雾霾了.这就是围城心态.

所以,到北京买房,买的不是房子,买的是抢占优势资源的权利,这就是到北京买房子的人的心理.为什么我说这个城市的房地产我看不懂,就因为它不是房地产,它就是一种心理需求,买的包括面子、尊严,包括生活的、未来的,儿女的这种地位,都在这个房子里,北京的房子承载了太多太多居住之外的功能.

还有一些城市,基本上是中国房地产最火热的那十几个,北京为首,这些城市其实地永远都供不够,特大城市,所有人都认为这些城市地多贵都没有风险,永远有刚需,比如说一平方米房价都到8万了,还有人说这也是刚需,这是什么刚需?有时候我也不太明白.但这个“刚”不代表中低收入群体,它代表容易有人要的那个“刚”.

那在这个背景下,在2013年全国的房地产投资总额,大概是2012年的1.4倍到1.5倍左右.但是,这个总额的里面的绝大部分,可以说是三分之二的投资,都去了这十几个城市.在这样的情况下,导致土地价格迅速增长,把未来的房价上涨的空间给提前透支了.

中国在前面这十五年里边,购买力最旺盛的人是谁?我做了非常详细的数字描摹,大概70%集中在1964、1965年到1973年出生的这一批人里头,这一批人恰恰赶上中国的第一批人口高峰,当时大概出生了4亿人.这些人已进入中年,财富已经稳定,再次购房的刚性需求肯定很少了.但是这一批人释放了80后乃至90后孩子的房屋居住需求,这就带来了诸如“丈母娘推高房价”这样的问题,出于恐慌心理的购买.但是不是这些人都买了,就没人要了呢?我说仍然有人.比方说济南,这个城市就很有意思,每年进去好几十万大学生,而且基础设施建设都越来越好,可是它留不住大学生.说明什么呢?城市要发展,关键在于产业结构,在于能不能够留住年轻人,留住未来有财富积聚能力的人.


房地产学术论文撰写与发表
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而未来中国实体经济要发展,也在于这一批人能不能积累财富,如果他们不能积累财富,这个事儿跟房地产绝对有关系.他们有了能力,又是房屋消费的购买者,然后城市就会再被更新.所以,不是说房地产这个事儿没

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市场了,说白了,它被提前折腾了一通,现在你要再培育一批人,这批人能不能培育起来?要靠实体经济共同增长.

这两个就是老龄化问题,原来我形容,中国有几件事在跑步,比如产业结构转型和老龄化的赛跑,这件事情我个人认为跟房地产已经脱开了,这是一个非常麻烦也非常重要的问题,就是中国将面临全世界从来没见过的老龄化人口国家的局面,这里面有很多的危险,同时有很多的机会,但是这个事情是不以你我的意志为转移的,到那天,一堆人就老了.我们去年算得很精细,跟一群博士算,大概到2030年,会出现4亿多的60岁以上人口.

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老龄化占比提升的时候,房地产消费一定会变,因为刚性需求慢慢就减弱了,房子一定是一个永远都需要购买的产品,但不要指望房价涨个没完没了.

(本文节选自毛大庆在《杨澜访谈录》中的讲话)

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